<칼럼>전월세 문제의 법적 대응

 <필자>민태욱

  연세대학교 경제학과 졸업/연세대학교 법학박사/한성대학교 사회과학대학 교수

 최근 전세가격이 상승하고 월세비율이 증가하여 임차인의 주거비부담이 가중되고 있다. 이에 정부는 주택임대시장의 안정을 위하여 법제도의 개편을 시도하고 있다. 그런데 우리나라는 시장을 중심으로 하는 자유경제체제를 채택하고 있으므로 임대료는 기본적으로 시장에서 수요공급의 원칙에 따라 결정된다. 외국에서 볼 수 없는 전세가 우리나라에서 발달한 것도 시장의 경제적 이유에 근거한다. 전세란 임대인이 임차인에게 주택을 임대하고, 동시에 임차인은 임대인에게 자금을 대여하며, 주택의 임대료와 대여금의 이자를 서로 상계하는 것이다. 임대인은 임차인부터 대여 받은 자금을 부동산투자에 활용하며, 향후 부동산가격이 상승하면 자본이득을 얻게 된다. 임차인은 전세의 주거비부담이 월세 또는 자가주택보다 낮으므로 저렴하게 주거생활을 할 수 있는 이익을 누린다. 그동안 부동산가격이 지속적으로 상승하여 왔으므로 전세거래에서 임대인과 임차인 모두는 이익을 얻어 왔다. 

 전월세가격이 시장에서 수요·공급요인에 따라 결정되는 것인 만큼 법제도를 통하여 통제할 수 있는 효과는 제한적이다. 법제도를 통하여 주택임대료를 직접 통제하거나, 장기간의 계약갱신요구권 및 임대료상승률 제한을 시행할 수 있으나, 이것은 궁극적인 해결책이 아니다. 국가가 전월세신고제도를 통하여 테이트베이스를 구축하고, 전월세의 기준을 설정하여 임대료를 직접 통제할 수는 있다. 또한 장기의 계약갱신요구권을 시행하고 갱신시 임대료인상율을 5%내에서 통제할 수 도 있다. 그렇지만 그 효과는 단기에 그치고 장기적으로는 임대주택의 공급이 감소하여 임대료가 크게 상승하게 된다. 주택임대차제도와 관련하여 오랫동안 모범국으로 칭송받았든 독일마저 근래에는 임대주택의 공급부족으로 인하여 임대료가 크게 상승한 것은 시사하는 바가 크다. 이 때문에 경제적 사항에 대한 법제도의 개입은 시장의 수요 · 공급에 미치는 효과를 면밀히 검토하여 시행되어야 한다. 

 최근의 전월세사태는 전세주택의 공급감소에 기인한다. 주택임대차보호법에서 ‘계약갱신요구권’ 및 ‘전월세상한제’를 도입하면서 기존의 임대차계약에 대해서도 적용한 것이 전세공급을 감소시킨 주된 원인이다. 임차인의 주거안정을 위한 법제도의 개입이 오히려 주거불안을 야기한 원인이 되었다. 저금리로 인하여 전세 대신 월세로 전환한 것 역시 전세공급을 감소시킨 원인이다. 그렇다면 전월세 문제에 대한 궁극적인 해결은 주택임대시장에서 임대주택의 공급을 증가시키는 것이다. 

법제도가 임대료를 통제하면 장기적으로 임대주택공급이 감소하여 임대료는 더욱 상승하게 된다. 이 때문에 법제도의 역할은 무엇보다도 임대주택의 공급확대를 유도하는 것이 되어야 한다. 공공기관이 공급하는 공공임대주택을 확대하거나,  민간임대주택과 공공임대주택의 한계를 극복하기 위한 제3의 대안으로 주목받는 사회주택제도를 확대하거나, 민간임대주택에 대한 택지 · 금융 · 세제 등의 지원을 확대하는 것이 되어야 한다.